Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist rechtlich klar geregelt – wenn man die Spielregeln kennt. Die wichtigsten Punkte im Überblick. Liegt die Wohnung im Stadtgebiet, finden Sie hier alle Details: vermietete Wohnung in Nürnberg verkaufen.
Von Yaser Nadjar, Dreifranken Immobilien · Veröffentlicht am 16. Juli 2026 · Zuletzt aktualisiert am 16. Juli 2026
Der zentrale Grundsatz steht in § 566 BGB: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich Kaution und vereinbarter Miete. Ihre Mieter müssen dem Verkauf weder zustimmen noch ausziehen. Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Mietvertrag ist kein Hindernis, sondern schlicht Bestandteil des Objekts.
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) hat der Mieter nur in einem Sonderfall: wenn die vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wird. Beim Verkauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung besteht in der Regel kein Vorkaufsrecht. Ob Ihr Fall betroffen ist, klärt der Notar zuverlässig.
Der Mieter muss Besichtigungen nur in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung dulden. Massenbesichtigungen belasten das Verhältnis – und führen nicht selten zu Konflikten oder Kündigungen. Ein einzelner, gut abgestimmter Termin mit einem konkreten Käufer ist die schonendste Lösung für alle Seiten.
Für Selbstnutzer sind vermietete Wohnungen häufig weniger attraktiv, weil eine kurzfristige Eigennutzung durch bestehende Mietverträge, Kündigungsschutz und mögliche Sperrfristen eingeschränkt sein kann. Realistische Käufergruppen sind daher vor allem Kapitalanleger und Bestandskäufer. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich; ein gerichtliches Verfahren entsteht nicht automatisch, sondern kann erforderlich werden, wenn die Kündigung bestritten wird oder der Mieter nicht auszieht. Diese bewerten nach Ertrag: Miete, Hausgeld, Rücklagen und Zustand. Realistische Erwartungen und vollständige Unterlagen (Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung, WEG-Protokolle) beschleunigen den Abschluss erheblich. Wie der Direktverkauf an uns funktioniert: Vermietete Immobilie verkaufen.
Kündigungsschutz: Der Verkauf ändert nichts an den Kündigungsregeln – der Erwerber kann nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen (z. B. begründeter Eigenbedarf, Sperrfristen nach Umwandlung gem. § 577a BGB) kündigen. Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Mieterschutz „hängt am Vertrag“, nicht an Ihrer Person.
Mietkaution: Sie wird beim Eigentümerwechsel an den Erwerber weitergereicht, der sie für den Mieter fortführt (§ 566a BGB). Halten Sie Kautionshöhe und Anlageform bereit.
Betriebskosten: Die letzte Abrechnung und die laufenden Vorauszahlungen gehören zu den wichtigsten Unterlagen – der Käufer übernimmt den Abrechnungsturnus. Offene Nachzahlungen oder Guthaben werden üblicherweise stichtagsbezogen im Kaufvertrag geregelt.
Zur Übergabe gehören später auch Schlüsselprotokoll und die Information des Mieters über den neuen Vermieter samt neuer Bankverbindung.
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung. Steuerliche Auswirkungen hängen von der persönlichen Situation ab und sollten mit einem Steuerberater geklärt werden. Der konkrete notarielle Ablauf wird vom beauftragten Notariat anhand des Kaufvertrags und der jeweiligen Voraussetzungen erläutert.
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