Immobilie mit Nießbrauch verkaufen

Von Yaser Nadjar, Drei Franken Immobilien · Veröffentlicht am 16. Juli 2026 · Zuletzt aktualisiert am 16. Juli 2026

Was der Nießbrauch umfasst

Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) gibt dem Berechtigten das Recht, sämtliche Nutzungen der Immobilie zu ziehen: selbst bewohnen oder vermieten und die Mieten behalten. Er entsteht häufig bei der vorweggenommenen Erbfolge – Eltern übertragen das Haus auf die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor. Er ist nicht vererblich und nicht übertragbar, kann aber zur Ausübung überlassen werden.

Verkauf trotz Nießbrauch

Der Eigentümer kann die Immobilie verkaufen; der Nießbrauch bleibt bestehen und bindet den Käufer. Da dieser weder einziehen noch Mieteinnahmen erzielen kann, solange der Nießbrauch besteht, ist der Käuferkreis klein – realistisch sind geduldige Bestandskäufer. Der Abschlag vom Verkehrswert entspricht dem Kapitalwert des Nießbrauchs: Jahreswert der Nutzungen multipliziert mit dem Vervielfältiger nach Lebensalter (§ 14 BewG in Verbindung mit den jährlichen Sterbetafeln des Bundesfinanzministeriums).

Löschung gegen Abfindung

Stimmt der Nießbraucher zu, kann das Recht notariell gelöscht werden – üblich gegen eine Abfindung in Höhe des Kapitalwerts oder im Zuge eines Umzugs. Achtung Steuer: Ein unentgeltlicher Verzicht kann als Schenkung gewertet werden. Die steuerlichen Auswirkungen hängen von der persönlichen Situation ab und sollten mit einem Steuerberater geklärt werden.

Häufige Konstellationen aus der Praxis

• Kinder wollen das übertragene Haus verkaufen, die Eltern (Nießbraucher) ziehen ins Betreute Wohnen – Verkauf mit gleichzeitiger Löschung.
• Der Nießbraucher vermietet selbst und möchte das so belassen – Verkauf mit bestehendem Nießbrauch an einen Bestandskäufer.
• Erbengemeinschaft mit Nießbrauch zugunsten des überlebenden Elternteils – Kombination der Themen Erbengemeinschaft und Nießbrauch.

Wie wir solche Objekte bewerten: Immobilie mit Nießbrauch verkaufen.

Quellen und Grundlagen

• §§ 1030 ff. BGB (Nießbrauch)
• § 14 BewG und BMF-Sterbetafeln (Kapitalwertberechnung)

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung. Steuerliche Auswirkungen hängen von der persönlichen Situation ab und sollten mit einem Steuerberater geklärt werden. Der konkrete notarielle Ablauf wird vom beauftragten Notariat anhand des Kaufvertrags und der jeweiligen Voraussetzungen erläutert.

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