Ein Verkauf ohne Makler spart Provision – verlangt aber etwas Vorbereitung. Dieser Ratgeber zeigt, wie es in Nürnberg Schritt für Schritt funktioniert.
Von Yaser Nadjar, Dreifranken Immobilien · Veröffentlicht am 16. Juli 2026 · Zuletzt aktualisiert am 16. Juli 2026
Wer in Nürnberg ohne Makler verkaufen will, hat im Wesentlichen zwei Möglichkeiten: den Privatverkauf über Portale (Inserat, Anfragen, Besichtigungen und Verhandlung in Eigenregie) oder den Direktverkauf an einen Ankäufer, der die Immobilie selbst erwirbt. Beim Privatverkauf behalten Sie das Bieterfeld des offenen Marktes, tragen aber den gesamten Aufwand selbst. Beim Direktverkauf entfallen Vermarktung und Terminflut – dafür verzichten Sie auf den Wettbewerb mehrerer Interessenten.
Unabhängig vom Weg gilt: 1. Unterlagen zusammenstellen (Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis – Details im Artikel Unterlagen für den Immobilienverkauf). 2. Wert realistisch einschätzen – etwa über Vergleichsangebote, den Bodenrichtwert (unter bodenrichtwerte.bayern.de einsehbar) oder eine professionelle Einschätzung. 3. Interessenten prüfen: Identität und Finanzierungsnachweis gehören vor den Notartermin. 4. Kaufvertrag beim Notar: Der Notar erstellt den Entwurf, erläutert ihn neutral und beurkundet. 5. Abwicklung: Nach Eintritt der vertraglichen Voraussetzungen versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung, dann fließt der Kaufpreis.
Wenn Zeit, Diskretion oder Planbarkeit wichtiger sind als das letzte Prozent Marktpreis – etwa bei Erbschaften, vermieteten Objekten oder Sanierungsstau – ist der Verkauf an einen regionalen Ankäufer oft der stressfreiere Weg. Wie das bei uns abläuft, zeigt die Seite Immobilie ohne Makler verkaufen; Besonderheiten für Nürnberg finden Sie unter Immobilienankauf Nürnberg.
Drei Wege haben sich bewährt: Vergleichsangebote ähnlicher Objekte in Ihrem Stadtteil (Portale, abgeschlossene Verkäufe im Bekanntenkreis), die Bodenrichtwerte des amtlichen Gutachterausschusses (für Bayern kostenfrei unter bodenrichtwerte.bayern.de) als erste Orientierung für den Bodenwert – für das konkrete Grundstück müssen unter anderem Lage, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung, Grundstücksgröße und besondere Belastungen berücksichtigt werden sowie – bei besonderen Objekten oder Uneinigkeit – ein Kurzgutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Der Energieausweis ist dabei ohnehin Pflicht: Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden (§ 80 GEG).
Ein häufiger Grund für gescheiterte Immobilienverkäufe ist eine nicht ausreichend gesicherte Finanzierung des Kaufinteressenten. Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen. Seriöse Käufer haben damit kein Problem. Vereinbaren Sie keine Übergabe und keine „Anzahlungen“ vor der Beurkundung – wirksam ist beim Immobilienkauf ohnehin nur der notarielle Vertrag.
Grundschulden: Eine eingetragene Grundschuld ist kein Hindernis. Sie wird im Zuge der Abwicklung abgelöst oder gelöscht; der Notar fordert dazu die Löschungsunterlagen der Bank an, und die Restschuld wird direkt aus dem Kaufpreis bedient. Bei vorzeitiger Kreditablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – vorab bei der Bank erfragen.
Steuern: Für privat gehaltene Immobilien gilt die zehnjährige Spekulationsfrist (§ 23 EStG); selbstgenutzte Objekte sind unter bestimmten Voraussetzungen ausgenommen. Die steuerlichen Auswirkungen hängen von der persönlichen Situation ab und sollten mit einem Steuerberater geklärt werden.
Vermietete Objekte: Hier gelten Besonderheiten von „Kauf bricht nicht Miete“ bis zur Besichtigungsabstimmung – ausführlich im Artikel Vermietete Wohnung verkaufen.
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung. Steuerliche Auswirkungen hängen von der persönlichen Situation ab und sollten mit einem Steuerberater geklärt werden. Der konkrete notarielle Ablauf wird vom beauftragten Notariat anhand des Kaufvertrags und der jeweiligen Voraussetzungen erläutert.
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